Hallitus tuo markkinoille uusia keinoja vauhdittaa asuntokauppaa ja samalla tukea talouskasvua. Eilen julkistetussa puoliväliriihessä esiteltiin useita toimenpiteitä, joiden tarkoituksena on lisätä talouden dynamiikkaa ja helpottaa erityisesti asunnonostajien asemaa.
Yksi merkittävimmistä uudistuksista koskee asuntolainojen takaisinmaksuaikaa. Nykyinen 30 vuoden enimmäiskesto halutaan pidentää viidellä vuodella, eli jatkossa lainaa voisi maksaa takaisin jopa 35 vuoden ajan.
Hallitus uskoo, että pidempi laina-aika parantaa kotitalouksien mahdollisuuksia hankkia asunto sekä helpottaa työn perässä muuttamista, mikä osaltaan vahvistaisi työmarkkinoiden joustavuutta ja asuntomarkkinoiden toimivuutta. Finanssialan edustajat ovat ottaneet uudistuksen vastaan myönteisesti.
Taustalla on kiinnostava kehityskaari: vielä pari vuotta sitten keskustelussa korostuivat huolenaiheet suomalaisten kasvavasta velkataakasta. Tämän seurauksena sääntelyä tiukennettiin, ja vuoden 2023 heinäkuussa astui voimaan sääntö, joka rajoitti uusien asuntolainojen maksuajan 30 vuoteen. Rajoitusta olivat ajaneet muun muassa Suomen Pankki ja valtiovarainministeriö.
Puoliväliriihen päätöksiin sisältyy myös toinen merkittävä muutos: Finanssivalvonnalle annetaan valtuudet nostaa asuntolainojen lainakatto nykyisestä 90 prosentista jopa 95 prosenttiin asunnon arvosta. Aiemmin näin korkea lainakatto oli sallittu vain ensiasunnon ostajille, mutta jatkossa se voisi koskea kaikkia asunnonostajia. Tämän toivotaan madaltavan kynnystä asuntokauppoihin ja lisäävän ostovoimaa etenkin suurimmilla kaupunkiseuduilla.
Hallitus on linjannut, että jatkossa taloyhtiölainojen keskeisiin ehtoihin voidaan tehdä muutoksia entistä joustavammin. Asetustasolla voidaan tulevaisuudessa säätää muun muassa lainan enimmäisluotto-osuudesta, laina-ajasta sekä mahdollisista lyhennysvapaista.
Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että nykyisin säädetyt rajat – kuten lainan maksimiosuus (60–70 prosenttia rakennushankkeen kokonaiskustannuksista), lyhennysvapaan pituus (yleensä 1–2 vuotta) ja laina-aika (30–35 vuotta) – eivät ole enää kivitaloon hakattuja, vaan niitä voidaan tarvittaessa päivittää joustavammin asetuksella ilman, että koko lakia tarvitsee muuttaa.
Taloyhtiölaina on rahoitusmuoto, jossa asunto-osakeyhtiö ottaa yhteisen lainan esimerkiksi uudisrakennuksen rakentamista tai suuria remontteja varten. Vaikka laina on yhtiön nimissä, sen takaisinmaksu hoidetaan lopulta osakkaiden toimesta – he maksavat osuutensa lainasta kuukausittaisina pääomavastikkeina. Tämä malli on ollut pitkään yleinen erityisesti uusissa rakennuskohteissa, joissa iso osa asunnon kauppahinnasta on voitu kattaa taloyhtiölainalla.
Tulevaisuudessa joustavampi sääntely mahdollistaisi sen, että markkina voisi reagoida nopeammin taloudellisiin muutoksiin ja asuntorakentamisen tarpeisiin. Esimerkiksi huonoina aikoina voitaisiin mahdollistaa pidempi lyhennysvapaa tai korkeampi luotto-osuus helpottamaan asuntotuotantoa ja ostajien asemaa.
Samalla hallitus on ilmoittanut käynnistävänsä erillisen selvitystyön siitä, miten käänteisten asuntolainojen käyttöä voitaisiin Suomessa lisätä. Käänteinen asuntolaina on rahoitusmuoto, jossa asunnon omistaja voi saada lainaa omaa asuntoaan vastaan – tyypillisesti tämä koskee eläkeläisiä tai vanhempia asunnonomistajia, joilla on suuri osa varallisuudestaan kiinni asunnossa, mutta vähän käytettävissä olevaa rahaa. Käänteinen laina antaa mahdollisuuden saada lisätuloa ilman, että oma koti tarvitsee myydä.
Tämä laina maksetaan usein takaisin vasta, kun asunto myydään – esimerkiksi omistajan muuttaessa hoivakotiin tai kuoleman jälkeen. Selvityksen tarkoituksena on kartoittaa, miten tämän tyyppisestä lainatuotteesta saataisiin Suomessa toimivampi ja houkuttelevampi vaihtoehto.
Hallituksen tuore paketti asuntomarkkinoiden elvyttämiseksi sisältää useita kevennyksiä, jotka voivat vaikuttaa nopeasti ja monella tasolla lainamarkkinoihin sekä asuntojen hankintaan. Muutokset osuvat aikaan, jolloin asuntokauppa on ollut hiljaista, rakentaminen alamaissa ja kuluttajien luottamus heikkoa. Tässä keskeisimmät vaikutukset:
Kun takaisinmaksuaikaa voi jatkossa olla jopa 35 vuotta, kuukausittaiset lainanhoitomenot pienenevät, mikä helpottaa erityisesti ensiasunnon ostajia ja nuoria perheitä pääsemään kiinni omaan asuntoon. Tämä voi lisätä ostohalukkuutta etenkin kasvukeskuksissa, joissa asuntojen hinnat ovat korkeat ja lyhyempi maksuaika on voinut olla esteenä.
Vaikutus:
Lainakaton nostaminen 90 prosentista 95 prosenttiin mahdollistaa sen, että asunnon ostamiseen tarvitaan vähemmän omaa pääomaa. Tämä voi madaltaa erityisesti nuorten ostajien kynnystä tulla markkinoille. Samalla se voi kasvattaa pankkien riskiä, jos asuntojen hinnat lähtevät laskuun tai korot pysyvät korkealla pitkään.
Vaikutus:
Taloyhtiölainojen ehtojen säädettävyys asetuksella tuo joustoa markkinaan. Esimerkiksi uudisrakentamisessa pidempi laina-aika tai suurempi luotto-osuus voi mahdollistaa hankkeita, joita nykyisillä rajoilla ei ole kannattanut käynnistää. Tämä voi piristää rakennusalaa, joka on kärsinyt rajusti kysynnän hyytyessä.
Vaikutus:
Käänteinen asuntolaina on Suomessa edelleen marginaalinen ilmiö, mutta sen potentiaali väestön ikääntyessä on suuri. Oikein toteutettuna se voisi tarjota eläkkeellä oleville mahdollisuuden hyödyntää asuntoon sitoutunutta varallisuutta ilman, että heidän tarvitsee luopua kodistaan.
Vaikutus
Hallitus on selvästi ottanut käyttöön työkaluja, jotka voivat vilkastuttaa asuntomarkkinoita ja lievittää talouden taantumaa. Lyhyellä aikavälillä päätökset todennäköisesti lisäävät aktiivisuutta lainamarkkinoilla ja antavat positiivista signaalia rakentajille sekä pankkisektorille.
Pitkällä aikavälillä kuitenkin korostuu tarve seurata velkaantumiskehitystä tarkasti ja huolehtia siitä, ettei ostajien maksukyky joustavista ehdoista huolimatta vaarannu. Lainaa hakevan osalta lainojen kilpailutus on kaikissa tilanteissa jatkossakin varsin olennaista.
Lähteet: